深圳小产权房“十问”

2020-08-28 11:15:22来源:

【摘要】:深圳小产权房十问一、什么是小产权房?答:小产权房也叫乡产权房,不是法律概念。宏观来说,小产权房主要有以下几方面特点:①建设用地的性
深圳小产权房“十问”

 

 
一、什么是小产权房?
 
答:小产权房也叫乡产权房,不是法律概念。宏观来说,小产权房主要有以下几方面特点:
①建设用地的性质不是国有土地,而是集体土地;
②没有经过正规的报批报建,建设和销售的过程中没有取得五证,即:国有土地规划许可证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售许可证,
   不能办理独立红本
 
二、小产权房又分哪几种类型?

 

 

 

答:小产权房主要包括村民自建农民房,村委统建房,军产房以及集体大红本工业和商业用地上的建筑等。
农民房:也叫村民房,是村民在宅基地上私自修建的房子。因为很少进行建筑设计,直接找施工队进行修建,所以房屋的整体布局规划与其他类房屋相比有欠缺。
村委统建楼:是村里出资建的房子,一般都要比农民房规模大,使用率高,有花园,地下停车场,游泳池
 
三、深圳小产权房有何历史缘由?

 

 

 

答:深圳小产权房的主要产生背景,主要是1992年、2004年的两次集体土地概括国有化、农村城市化进程将集体土地征收为国有。但在概括国有化后,由于各种原因,政府并没有能完成全部集体土地的国有化征收的法律程序。这种征收仅是形式上的,已概况国有化的土地及房屋仍属原集体经济组织和村民所有并由其实际控制。而且形成了一个微妙的局面——“地是国有的,房是私人的”。
 
四、深圳小产权房较其他城市小产权房有何特殊性?

 

 

 

答:①体量大,根据深圳市规划国土委员会资料统计,在968平方公里的全市建设用地中,原农村集体经济组织占用土地约390平方公里,占比约为42%;然而,仅95平方公里为合法用地,土地确权率仅为25%,余下约300平方公里主要是历史遗留问题和违法用地。
②深圳作为社会主义先行示范区,政府在小产权房的处理上,在法律层面的决策会更大程度的考虑社会影响、社会稳定,民生民意。
 
五、购买小产权房是否有法律保障?

 

 

 

答:农民可以在农村集体所有的宅基地和集体建设用地上自行经营,农民自建的住房也是可以进行交易的。由于政策法律规定中存在很多模糊不清的地方,在合法与非法之间给小产权房留下了一个擦边球的空间。小产权房买卖就像我们做生意一样,买卖公平,愿买愿卖,白纸黑字签订合同。另外,目前深圳小产权房业内交易时签订的合同,一般不是房屋买卖合同,而是合作建房协议。甲方做为卖房在合作建房合同中的身份是出地方,乙方作为买方在合同中的身份是出资方。在现实中,很多情况下是被默认的。在深圳的很多旧改拆迁补偿案例中,小产权房业主登记旧改需要的文件就是购房收据、合作建房协议和律师见证书。
 

 

 

 
六、哪一种类型的小产权房更有保障?

 

 

 

答:不管是独栋农民房,还是深圳村委统建楼,也不管有没有小区,从本质上来说都是小产权房,因此安全性都是一样的。
 
七、购买小产权房是否会占用购房名额?

 

 

 

答:购买小产权房不需到房管部门进行备案,不会影响购买商品房的名额。同时小产权房的交易没有时间的限制,可以随时入手或出手。
 
八、购买小产权房能否贷款,放贷机构是银行吗?

 

 

 

答:目前深圳大部分新出售的小产权新房,都是可以银行分期付款的。常见的付款方式为首付五成,分期五年或十年。利息比民间机构会低很多,一般月利息在4~6厘。
 
九、购买的小产权房,遇到拆迁是否能获得赔偿?

 

 

 

深圳正在进行大规模的城市更新,旧改项目很多,尤其是龙华、宝安有很多旧改项目。假如真的拆迁没有赔偿换做你是业主你会怎么办?大部分买小产权房的人都是没什么钱的人!辛辛苦苦打拼一辈子的钱打水漂了,你会甘心吗?旧改要的是快速、平稳推动旧改项目!现在旧改第一步就是意愿征集,小产权房业主拿着自己的小产权房屋买卖协议、律师见证书和购房时的缴款收据,带上自己的身份证,本人亲自去旧改办公室签意愿征集协议。赔偿都是会赔偿到每人小产权房业主手里。
 
十、小产权房是否具有投资价值?

 

 

 

答:物以稀为贵。深圳土地资源稀缺,2013年以后,深圳加大了对小产权房建设的限制,不允许兴建任何小产权房,并且执行非常严厉,所以,自2103年以后,深圳小产权房存量没有任何增加,目前在售的深圳小产权房都是2013年之前建成的。经过这么多年的消化,可售的深圳小产权房已经越来越少了。加上深圳严格的限购政策,小产权受到很多投资者的青睐。